Подписка онлайн

Как контролировать управляющую компанию, или На что жильцы имеют право

20 июля 2019

Наталья Денисенко

Сфера ЖКХ и строительства традиционно возглавляет список лидеров по числу нарушений закона.

Нарушение прав граждан

С начала года в краевую администрацию поступило более 50 тысяч обращений. Четверть из них касается жилищно-коммунальной сферы. Наиболее актуальными для жителей региона остаются вопросы предоставления коммунальных услуг, деятельности управляющих компаний, благоустройства, социального обеспечения, транспортного обслуживания и ремонта дорог, оказания медицинской помощи.

– Эффективная работа с обращениями жителей края, защита их прав и интересов обозначена губернатором как основной вектор деятельности властей всех уровней. Один из показателей результативности такой политики – снижение количества жалоб, направленных жителями края в адрес Президента РФ. В первом полугодии текущего года такое снижение составило 26%, – отметили в краевом департаменте внутренней политики.

Как подчеркнули в ведомстве, востребованы стали еженедельные видеоприемы граждан сотрудниками региональных ведомств. С января было проведено 297 приемов в таком формате.

Для охвата наиболее широких кругов населения увеличено число выездов мобильной приемной губернатора. В текущем году эта работа запланирована в каждом втором муниципалитете края. Но эти вопросы остаются актуальным для жильцов многих многоквартирных домов.


Простое решение –совет дома

В настоящее время управляющие организации из-за неорганизованности собственников имеют возможность использования финансовых средств из взносов на содержание общедомового имущества по своему усмотрению без учета мнения граждан. Соответствующие расходы жильцы несут, как ни парадоксально, вследствие своей собственной пассивной позиции. Чтобы избежать завышенных платежей, им в первую очередь необходимо тщательно следить за деятельностью компании.

Здесь жители должны для себя понимать: управляющие компании (далее УК), обслуживающие многоквартирные дома, это не хозяева, которые диктуют условия, а наемные организации, которые выполняют требования жильцов на основании договорных отношений. Самый эффективный способ контроля за качеством их услуг — организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Во всех домах, где не создано ТСЖ и где количество квартир более четырех, в соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ собственники помещений обязаны избрать совет дома. Это общественный орган управления, который уполномочен от лица собственников дома решать вопросы по управлению общим имуществом.

— Пункт первый статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит: «В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме», — уточняет старший помощник прокурора Славянской межрайонной прокуратуры Алексей Мельников.

Хочется, чтобы жильцы уяснили, что совет дома должен защищать права и интересы жителей, контролировать деятельность управляющей организации, решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом. Совет формируется на общем собрании собственников. Также на собрании определяется количество членов совета и ответственный председатель, которого жители уполномочили решать текущие вопросы по управлению домом. Регистрировать совет в органах местного самоуправления или в иных органах не нужно.

Также совет должен рассматривать проект договора об управлении, согласование плана работ на грядущий год, их стоимость, платы за жилое помещение, соразмерную необходимым работам, контролировать исполнение услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества. Совету дома нужно выносить на утверждение общего собрания собственников помещений предложения о порядке пользования общедомовым имуществом.

Конечно, помимо обязанностей у этой структуры есть и полномочия, которые помогут контролировать деятельность управляющей организации, в частности, совет может следить за качеством работ и услуг по текущему содержанию дома, защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением МКД.

Важно здесь то, что именно с советом согласовываются все работы, выполняемые подрядными организациями, он ведет контроль работы по обслуживанию общего имущества дома, взаимодействует с обслуживающей организацией.

— Решение о создании совета дома и избрании председателя из числа собственников принимается только на общем собрании собственников, — продолжает старший помощник прокурора Славянской межрайонной прокуратуры. — Копию итогового протокола общего собрания собственников нужно предоставить в обслуживающую организацию, в свой муниципальный округ. Оригинал протокола, как и все остальные документы, хранятся у председателя совета.

После уведомления управляющей компании о создании совета многоквартирного дома подпись председателя совета должна присутствовать на всех документах, связанных с обслуживанием дома. От договоров с управляющей компанией или подрядчиками до актов приемки выполненных работ.


Скрепите отношения договором

Необходимо донести до жителей многоквартирных домов, что управляющая компания – лишь наемная структура, которую можно и нужно контролировать. Она обязана на профессиональном уровне обслуживать общедомовое имущество.

Действующее законодательство содержит норму (статья 44 Жилищного кодекса РФ), предусматривающую возможность направления собственниками помещений управляющей компании задания на работы по дому. И в интересах собственников жилья участвовать в деятельности совета дома. Отмечу, что без решения собственников УК не имеет права инициировать никаких дополнительных ремонтных работ по дому. В случае создания совета уполномоченные представители от дома смогут следить за качеством исполнения услуг и принимать работы.

Отдельного внимания заслуживает составление договора с управляющей компанией. В нем нужно прописать не только перечень услуг, но и порядок изменения договора. Он заключается на срок до пяти лет, поэтому если компания пытается сделать его бессрочным, то это прямое нарушение.

Согласно постановлению правительства о минимальном перечне услуг, которые должны оказывать управляющие организации, основная их обязанность заключается в регулярном осмотре состояния дома и исправлении выявленных недостатков. Документ не регламентирует периодичность осмотров, равно как и объем ремонтных работ. Это позволяет управляющим организациям выявлять «непредвиденные работы» в ходе осмотров и устранять обнаруженные недостатки только в том случае, если в договоре управления прописан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту дома.

Также это дает им возможность брать дополнительную плату с собственников жилья в случае, если в договоре управления согласован «порядок изменения» такой платы. Из-за уникальности каждого отдельного дома, невнимательности собственников и недостатков договора управления у недобросовестных управляющих компаний есть широкий спектр возможностей для завышения стоимости работ и услуг.

Если управляющая компания начнет включать в платежки вызывающие вопросы тарифы, которые не были обговорены на стадии подписания договора, то жильцам стоит запросить разъяснения в УК. В случае если тариф действительно не был согласован в ходе подписания договора, нужно подавать жалобу.

Если будут обнаружены факты неисполнения своих обязанностей должностными лицами управляющих компаний, гражданам необходимо обращаться в Славянскую межрайонную прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию Краснодарского края.

Как можно самим сориентироваться, насколько добросовестна управляющая компания? Здесь можно посмотреть в перечень услуг, приложенных к договору: с какой частотой там прописана уборка? И вообще, есть ли в вашем подъезде адрес управляющей компании, список предоставляемых ею услуг и прочее? Если уборка двора должна проводиться, скажем, пять раз в неделю, а по его состоянию этого не скажешь, стоит задуматься и задать вопрос УК. Ну а если деятельность компании не устраивает – инициировать общее собрание, которое может потребовать от УК надлежащего исполнения своих обязанностей. Или сменить компанию на более добросовестную.

Обязанности управляющей компании:

  • содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;
  • создание комфортных и безопасных условий проживания;
  • качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;
  • формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Читайте также

Загрузить ещё
Поделиться с родными Поделиться с родными Поделиться с друзьями